Кризис застройки: почему американские пригороды больше не подходят для жизни и что придет им на смену

Соединенные Штаты приближаются к своему 250-летию, и одной из главных проблем, определяющих развитие страны на ближайшие полвека, становится жилищный кризис. Обеспечение граждан доступным и качественным жильем в правильных локациях — базовое условие для экономического роста. Острая нехватка жилья лежит в основе многих американских проблем: от высокой стоимости жизни до политической поляризации и общего социального пессимизма.

Корень проблемы кроется в устаревшей модели застройки, принятой почти век назад. После Великой депрессии и Второй мировой войны, на фоне бэби-бума и упадка городских кварталов, стандартом де-факто стала одноэтажная пригородная Америка. Огромные дома на одну семью, гаражи на две машины и гигантские торговые центры вдоль дорог были не просто потребительским выбором. Эти стандарты жестко закрепили в законах о зонировании — правилах, определяющих, где и что разрешено строить. Эта система сформировала не только пригороды, но и многие города, сделав жилье дефицитным и дорогим.

Основные тезисы исследования:

• Кризис жилья в США — результат устаревшей модели развития, ориентированной на односемейные пригороды, что привело к дефициту недвижимости и хаотичному разрастанию территорий.
• В ближайшие 50 лет эта концепция станет еще менее применимой к реальной жизни из-за демографических изменений.
• Именно пригороды окажутся в центре грядущей урбанистической трансформации.
• Реформ по упрощению строительства необходимо, но недостаточно — городам требуется качественное долгосрочное планирование.
• Будущее может принести как бесконтрольное расширение городов, так и появление более живой и комфортной среды.

Субурбия будущего: от однотипных домов к многофункциональным кварталам

По прогнозам демографов, структура американского общества стремительно меняется: домохозяйства уменьшаются, а население стареет. При сохранении низкого уровня иммиграции к 2076 году в стране сократится доля семей с детьми и трудоспособных граждан, а число пожилых людей значительно вырастет. Изменение климата и развитие технологий, таких как беспилотные автомобили, также заставят города адаптироваться.

По словам экспертов, через 50 лет американские пригороды изменят свой облик. Например, в калифорнийской Ла-Мираде (пригород Лос-Анджелеса) на месте огромных усадеб для одной семьи появятся вспомогательные жилые пристройки, дуплексы и триплексы. Некоторые дома превратятся в совместное жилье для пожилых людей. Через полвека в эту категорию войдут поколения, родившиеся в период с 1980-х по 2000-е годы.

За счет увеличения плотности населения на каждом гектаре земли в два-три раза стоимость жилья снизится. Использование беспилотного транспорта позволит сократить площади парковок, освободив дефицитную землю под парки или новые дома.

Размоется и жесткая граница между жилыми и коммерческими зонами. В пригородах откроются локальные магазины, медицинские клиники, коворкинги и мастерские прямо в бывших гаражах. Это сделает пригороды более живыми и удобными для пешеходов.

Как отмечает директор по исследованиям организации California YIMBY Нолан Грей, эпоха жесткого зонирования под индивидуальные дома уходит в прошлое. Благодаря законодательным реформам, в пригородах уже разрешают возводить гостевые домики и малоквартирные здания на участках, ранее предназначенных только для одного коттеджа. Устаревшие торговые центры с их огромными парковками будут постепенно перестраиваться в многофункциональные кварталы.

Возрождение градостроительного планирования

Несмотря на первые успехи реформ, темпы строительства в США остаются низкими. Этому способствуют макроэкономические факторы: ипотечные ставки выше 6%, удорожание стройматериалов и дефицит рабочей силы.

В обзоре отмечается, что одной лишь свободы рынка недостаточно для создания комфортной среды. Бездумное проектирование улиц приводит к тому, что жителям приходится преодолевать по 16 километров в пробках ради простых ежедневных поездок. Это следствие отсутствия связного градостроительного планирования.

Доцент Мичиганского университета Роберт Гудспид считает, что движение сторонников застройки упускает из виду важность качественного проектирования. Зонирование лишь запрещает определенные виды деятельности (например, запрет на строительство многоквартирных домов или открытие кофейни на углу), тогда как грамотное планирование создает связующие элементы города — дороги, общественный транспорт, парки и инженерные сети.

Искусство проектирования улиц

Одной из ключевых задач планирования является создание связной сети дорог. В современных пригородах улицы часто представляют собой лабиринты с множеством тупиков, изолирующие районы друг от друга.

Бывший главный урбанист Всемирного банка Ален Берто указывает, что рынок сам по себе не способен спроектировать эффективную дорожную сеть. Задача планировщика — заниматься развитием общественных пространств, а не чрезмерно регулировать частную застройку. Связная сеть улиц позволяет легче справляться с ростом плотности населения, распределяя транспортные потоки и избегая заторов.

Строительство новых городов с нуля

Одной из самых смелых попыток изменить ситуацию стало начинание компании California Forever в округе Солано. Стартап, поддерживаемый миллиардерами из Кремниевой долины, планирует построить с нуля пешеходный город на 400 тысяч жителей к северу от Сан-Франциско.

Проект нацелен на преодоление жесткого дефицита жилья в регионе. Согласно экономическим исследованиям, ограничения на строительство в экономически активных агломерациях снизили рост ВВП США примерно на 36% в период с 1964 по 2009 год, так как мешали людям переезжать туда ради более высокооплачиваемой работы.

Новый город планируется сделать пешеходным, со среднеэтажной застройкой, сетью общественного транспорта и традиционной сеткой улиц. По словам представителей проекта, уровень использования личных автомобилей здесь будет минимальным в стране, за исключением Нью-Йорка.

Опросы общественного мнения показывают, что около 44% американцев предпочли бы жить в пешеходных районах, даже если само жилье будет меньшей площади. Основатель организации Courtyard Urbanist Алисия Педерсон считает, что в ближайшие 50 лет может наступить новый золотой век градостроительства, когда города будут привлекать жителей за счет создания удобной пешеходной инфраструктуры и кварталов европейского типа с общими внутренними дворами.

Каким будет будущее городов?

Возможен и другой сценарий развития событий. Профессор Нью-Йоркского университета Арпит Гупта предполагает, что распространение беспилотных автомобилей может, наоборот, ускорить расползание городов. Комфортная поездка в автономном режиме сделает длительную дорогу до работы менее утомительной для жителей, что подтолкнет людей селиться еще дальше от центров.

Тем не менее изменения климата и нехватка воды на Юго-Западе США могут сместить миграционные потоки на Север, дав новый импульс развитию городов Среднего Запада с их исторической плотной застройкой.

Будущее жилищного сектора потребует гибкости и разнообразия форматов. Уход от жестких рамок прошлого века позволит не просто снизить стоимость квадратного метра, но и предложить гражданам альтернативные варианты комфортной жизни в меняющемся мире.

Твитнуть